Disputas judiciais acirram-se pelo escasso bem urbano: Vagas de garagem em alta demanda

No mundo atual, as vagas de garagem têm se tornado alvo de inúmeras disputas judiciais, revelando a importância desse recurso em nosso cotidiano. Sejam elas públicas ou privativas, pagas ou gratuitas, estreitas ou largas, livres ou reservadas para grupos específicos, as vagas se transformaram em um bem escasso e indispensável para a organização das cidades.

Essas questões chegaram ao ponto de envolver o Superior Tribunal de Justiça (STJ), abrangendo desde simples disputas patrimoniais relacionadas à divisão de bens até casos mais complexos. Entre eles, destaca-se a definição das vagas de garagem como bem de família e a determinação dos limites de sua alienação judicial.

Diante desse cenário, as discussões em torno das vagas de garagem ganham cada vez mais relevância nos tribunais, refletindo a necessidade de estabelecer diretrizes claras para a solução dessas contendas jurídicas. O debate sobre a propriedade, o uso e a gestão desse recurso valioso no contexto urbano traz à tona questões legais e sociais que impactam diretamente a vida dos cidadãos e a organização das cidades.

 

Ação reivindicatória não é válida para pleitear vaga sem registro independente

Ministro Luis Felipe Salomão define direitos sobre vagas de garagem em condomínios

O entendimento do ministro Luis Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), traz luz às questões relacionadas às vagas de garagem em condomínios edilícios. De acordo com o artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil, uma vaga de garagem pode ser considerada uma unidade autônoma, desde que possua matrícula independente no registro de imóveis, sendo exclusiva para o titular. Além disso, pode ser enquadrada como direito acessório, vinculado a um apartamento e de uso particular, ou como área comum, disponível para todos os condôminos.

No julgamento do REsp 1.152.148, a Quarta Turma, seguindo o voto de Salomão, decidiu que a ação reivindicatória não é cabível quando se busca o direito exclusivo de uma vaga de estacionamento que configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum. Isso ocorre devido à ausência do requisito essencial para o ajuizamento da ação: a individualização do bem.

O recurso em questão foi apresentado contra a decisão das instâncias inferiores, que determinaram ao condomínio de um edifício que demarcasse uma vaga adicional na garagem para os proprietários de um apartamento, uma vez que adquiriram a unidade com direito a duas vagas, conforme constava na escritura pública. O condomínio argumentou a falta de espaço suficiente e que a demarcação da segunda vaga prejudicaria os demais moradores.

O relator, ao prover o recurso, destacou que, nessas situações, não existe matrícula independente da vaga no registro de imóveis, e é impossível ajuizar uma ação reivindicatória quando o objeto do litígio é um direito acessório da unidade autônoma ou uma área de uso comum. Ele observou que a copropriedade resultante da existência de múltiplos proprietários sobre frações ideais é caracterizada pela ausência de descrição clara da extensão, limites e confrontações do bem disputado.

Ao proferir sua decisão, o ministro ressaltou que os autores da ação possuem outros meios para buscar seus direitos, como uma ação indenizatória contra a construtora, por exemplo. Com isso, a definição de Luis Felipe Salomão sobre as vagas de garagem em condomínios traz importantes reflexões sobre as formas de proteger os direitos dos condôminos e solucionar conflitos dessa natureza.

 

Possibilidade de alienação da vaga a outro condômino

 

Conforme estabelecido pelo artigo 2º, parágrafo 2º, da Lei 4.591/1964, o direito de guardar veículos na garagem de um edifício pode ser transferido a outro condômino, independentemente da venda da unidade habitacional correspondente. No entanto, a transferência é vedada a pessoas estranhas ao condomínio. Essa interpretação da lei foi adotada pela ministra Nancy Andrighi e reforçada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do REsp 954.861.

O caso em questão envolvia a modificação da natureza de uma vaga de garagem, necessária para permitir sua transferência a outro condômino. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) havia entendido que tal procedimento deveria ocorrer no cartório de registro de imóveis. Contudo, a Terceira Turma do STJ, acolhendo o posicionamento da ministra Nancy Andrighi, reformou o acórdão do TJRJ.

Segundo a ministra e o colegiado do STJ, não é necessário seguir procedimentos especiais para a transferência de vagas de garagem entre condôminos. Mesmo que não ocorra a alienação do apartamento ao qual a vaga estava originalmente vinculada, é permitida a separação da vaga para transferência a outro apartamento dentro do mesmo edifício. Dessa forma, simplifica-se o processo de transferência de vagas de garagem, dispensando burocracias desnecessárias.

A decisão da ministra Nancy Andrighi e da Terceira Turma do STJ traz mais clareza e agilidade para as transações envolvendo vagas de garagem em condomínios. Além disso, reforça o princípio de que a transferência desse direito deve ser realizada exclusivamente entre os condôminos, evitando que pessoas externas ao condomínio tenham acesso às vagas. Com isso, preserva-se o controle e a segurança do uso desses espaços comuns.

Essa interpretação da lei contribui para uma administração mais eficiente e harmoniosa dos condomínios, permitindo uma maior flexibilidade na gestão das vagas de garagem e facilitando a resolução de questões relacionadas a esse importante aspecto da vida condominial.

 

Hasta pública de boxe em garagem deve ser restrita aos condôminos

No julgamento do REsp 2.008.627, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que as alienações judiciais de vagas de garagem devem ser restritas aos condôminos, a menos que haja uma autorização expressa em contrário na convenção condominial.

O colegiado reformou uma decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), que permitia a alienação de um boxe de estacionamento a pessoas estranhas ao condomínio em uma execução fiscal movida pelo Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro). O TRF4 entendeu que a lei não impunha restrições à expropriação judicial desse tipo de bem.

A relatora do caso, ministra Assusete Magalhães, destacou um precedente da Quarta Turma (REsp 316.686), na qual o colegiado de direito privado afastou a impenhorabilidade de uma vaga de garagem, determinando que se o bem pode ser alienado a outro condômino, também pode ser penhorado e vendido em hasta pública, com preferência aos condôminos.

A ministra ressaltou que a redação dada pela Lei 12.607/2012 ao artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil, tem o objetivo de conferir maior segurança aos condomínios. Dessa forma, tanto a doutrina quanto outros tribunais têm decidido que, nesses casos, a hasta pública deve ser restrita aos condôminos.

Essa decisão da Segunda Turma do STJ estabelece um importante precedente no que diz respeito à alienação judicial de vagas de garagem em condomínios. A restrição da venda a condôminos busca garantir a proteção dos direitos dos moradores e preservar a harmonia e a organização dos espaços comuns nos edifícios residenciais.

 

Vaga de garagem não constitui bem de família para efeito de penhora

STJ reafirma entendimento sobre penhora de vagas de garagem em Súmula 449

Uma das orientações mais recorrentes adotadas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) na resolução de conflitos envolvendo vagas de garagem é o enunciado da Súmula 449, aprovada pela Corte Especial em 2010. Segundo o enunciado, “a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”.

Um dos casos que contribuíram para a formação desse entendimento sumular foi o REsp 1.138.405, relatado pela ministra Eliana Calmon, que hoje se encontra aposentada. No referido julgamento, a Segunda Turma do STJ reformou o acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), que havia entendido que um boxe de estacionamento integrante de um imóvel residencial, mesmo sendo uma unidade autônoma e única, com matrícula individualizada, estava protegido pela impenhorabilidade do bem de família.

Para a relatora, a decisão do TRF4 contradizia a posição jurisprudencial consolidada pelo STJ, que permitia a penhora de boxe ou vaga de garagem quando esta fosse uma unidade autônoma, com conteúdo patrimonial individualizado em relação ao único imóvel residencial.

Com a Súmula 449, o STJ reafirma seu posicionamento sobre a matéria, trazendo segurança jurídica e orientação para os casos em que ocorre a penhora de vagas de garagem. Essa súmula busca delimitar o alcance do benefício da impenhorabilidade do bem de família, estabelecendo que a vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis não se enquadra nessa proteção legal.

Dessa forma, o entendimento sumulado pelo STJ proporciona diretrizes claras aos tribunais e operadores do direito quanto à penhora de vagas de garagem, contribuindo para a uniformização das decisões judiciais e a garantia dos direitos das partes envolvidas nessas disputas.

 

Prazo para contestar metragem de garagem

Ministra Assusete Magalhães reafirma jurisprudência do STJ sobre cobrança de IPTU em relação a imóveis e vagas de garagem

Na Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a ministra Assusete Magalhães relatou o AREsp 337.190, em que o colegiado reiterou a jurisprudência a respeito da legitimidade passiva na cobrança do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). O caso envolvia o município de Blumenau (SC), que propôs uma execução fiscal contra o promitente comprador de um imóvel, com o objetivo de receber o crédito tributário relativo ao IPTU do apartamento e da vaga de garagem, dos quais o comprador possuía a posse.

O tribunal estadual deu parcial provimento à apelação do município, reconhecendo a cobrança do IPTU em relação ao apartamento, mas excluindo o imposto referente à vaga de garagem. A decisão se baseou no entendimento de que a obrigação de pagar o IPTU estaria vinculada à propriedade, e não à posse.

A relatora destacou que a jurisprudência consolidada do STJ estabelece que tanto o promitente comprador do imóvel (possuidor sob qualquer título) quanto o proprietário/promitente vendedor (aquele com a propriedade registrada no cartório de imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.

Para a ministra, a decisão do tribunal estadual estava em desacordo com a jurisprudência do STJ, uma vez que negou a legitimidade do executado com base no fato de que ele não constava como proprietário da vaga de garagem no registro de imóveis, sem considerar que o município tinha a prerrogativa de indicar o promitente comprador como sujeito passivo do IPTU.

Essa reafirmação da jurisprudência do STJ, conduzida pela ministra Assusete Magalhães, traz segurança jurídica aos casos de cobrança de IPTU relacionados a imóveis e vagas de garagem. A decisão reitera que tanto o possuidor sob qualquer título quanto o proprietário/promitente vendedor são responsáveis pelo pagamento desse imposto municipal, em conformidade com a orientação pacífica do STJ.

 

Diversos processos em destaque no STJ abordam questões relacionadas a vagas de garagem

Uma série de processos tem chamado a atenção no Superior Tribunal de Justiça (STJ) devido às questões jurídicas relacionadas a vagas de garagem. Entre os processos relevantes estão:

1. REsp 1.152.148: Trata de disputas envolvendo a divisão de vagas de garagem em um condomínio. A Quarta Turma do STJ analisou o caso e definiu parâmetros para solucionar essa contenda patrimonial.
2. REsp 1.138.405: Nesse processo, a Segunda Turma do STJ debateu a impenhorabilidade de um boxe de estacionamento em um imóvel residencial, considerando se essa vaga poderia ser considerada um bem de família para efeitos de proteção legal.
3. REsp 954.861: O caso envolveu a alienação de uma vaga de garagem em um procedimento de execução fiscal. O STJ reformou uma decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) que permitia a transferência dessa vaga para pessoas externas ao condomínio.
4. REsp 2.008.627: A Segunda Turma do STJ discutiu a possibilidade de transferência de uma vaga de garagem entre apartamentos do mesmo edifício. A decisão estabeleceu critérios para essa transferência e determinou que não são necessários procedimentos especiais para realizar essa transação.
5. AREsp 337.190: Nesse processo, o STJ reafirmou a jurisprudência sobre a legitimidade passiva na cobrança do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) em relação a imóveis e vagas de garagem.
6. REsp 1.899.941: Processo que aborda disputas relacionadas à propriedade de vagas de garagem em condomínios. O STJ analisou as questões envolvidas e trouxe importantes diretrizes para solucionar esses conflitos.

Esses processos têm sido acompanhados de perto no STJ devido às implicações legais e sociais relacionadas à utilização, transferência e propriedade de vagas de garagem em condomínios. As decisões tomadas nesses casos ajudam a estabelecer precedentes e a direcionar futuros litígios envolvendo essa temática.