Decisão destaca que a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) permite aplicar cláusula penal e taxa de ocupação mesmo em terrenos sem construção, validando retenção total dos valores pagos.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, nos contratos de compra e venda de imóveis firmados após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), é possível aplicar multa contratual e taxa de ocupação — também chamada de taxa de fruição — mesmo quando o lote adquirido não possui edificação. A decisão manteve entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que reconheceu a legalidade das retenções feitas por uma incorporadora após o comprador desistir do negócio.
O caso teve origem em um contrato firmado em 2021 para aquisição de um lote avaliado em R$ 111.042,00. O comprador, que havia pago R$ 6.549,10, pediu a rescisão do acordo. A empresa vendedora então aplicou a multa prevista em contrato e a taxa de ocupação referente ao período em que o imóvel esteve sob posse do comprador. Insatisfeito, o adquirente acionou a Justiça pedindo a devolução integral dos valores pagos.
Tanto o juízo de primeira instância quanto o TJSP consideraram que as deduções respeitaram os limites legais e contratuais, já que o comprador foi devidamente informado sobre as penalidades em caso de desistência.
Aplicação da Lei do Distrato
A relatora do caso, ministra Isabel Gallotti, destacou que o contrato se submetia integralmente à Lei 13.786/2018, que introduziu regras específicas para o distrato imobiliário, incluindo a previsão expressa de cláusula penal de até 10% sobre o valor atualizado do contrato. Antes dessa lei, a compra e venda de lotes urbanos era considerada irretratável pela Lei 6.766/1979, embora decisões anteriores do próprio STJ já admitissem a rescisão com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Com a edição da Lei do Distrato, o direito à desistência foi regulamentado, permitindo ao vendedor reter valores para compensar prejuízos. Gallotti observou que, no caso analisado, o contrato respeitava todos os parâmetros legais e que não houve cobrança excessiva, apenas retenção do que a lei autoriza.
Taxa de fruição mesmo sem construção
Outro ponto relevante abordado pelo STJ foi a possibilidade de cobrança da taxa de fruição mesmo em lotes não edificados. Segundo a ministra, antes da Lei do Distrato, a jurisprudência do tribunal não reconhecia a validade dessa taxa quando o imóvel não era efetivamente utilizado.
Contudo, o novo marco legal passou a permitir expressamente a retenção de valores relativos à “eventual fruição do imóvel”, até o limite de 0,75% do valor atualizado do contrato, independentemente de haver construção. Assim, o entendimento anterior não se aplica aos contratos firmados após 2018.
Gallotti ressaltou que não houve violação ao artigo 53 do CDC, pois o contrato não previa perda total das quantias pagas, apenas descontos autorizados pela legislação. “Se nada há a ser restituído ao adquirente, é porque o valor pago foi insuficiente para cobrir a cláusula penal e a taxa de fruição, ambas fixadas dentro dos limites legais”, concluiu.
Processo relacionado: REsp 2104086.
