Ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos locatícios

Luis Filipe Calixto de Oliveira* - 09/02/2014

EXMO (A). SR (A). DR (A). JUIZ DE DIREITO DA ______ VARA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE – MINAS GERAIS

Tramitação prioritária com fulcro no art. 71 da Lei nº 10.714 de 01.10.2003

__________________, brasileira, solteira, aposentada, atualmente com sessenta e sete anos de idade, filha de... E..., inscrita no CPF sob o nº..., portadora da cédula de identidade número..., residente e domiciliada neste Município de Belo Horizonte, Minas Gerais, à Avenida..., vem, respeitosamente, por seus procuradores ao final assinados, devidamente constituídos mediante instrumento de mandato anexo (ANEXO I), propor

AÇÃO DE DESPEJO c/c COBRANÇA DE ALUGUÉIS e DEMAIS ENCARGOS c/c CONCESSÃO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA “INAUDITA ALTERA PARTE”

em face de _________________, brasileira, solteira, assistente operacional, inscrita no CPF sob o nº..., residente e domiciliada neste Município de Belo Horizonte, Minas Gerais, à Rua..., na condição de locatária; e

________________, brasileira, estado civil desconhecido, aposentada, inscrita no CPF..., residente e domiciliada neste Município de Belo Horizonte, Minas Gerais, à Rua..., na condição de fiadora contratual da primeira ré, pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir aduzidos.

1. DOS FATOS

A autora é proprietária do bem imóvel composto pelo apartamento nº..., nesta Capital. O bem descrito fora adquirido em..., mediante financiamento obtido através do Sistema Financeiro de Habitação, perante a Caixa Econômica Federal. A aquisição do bem pela autora deu-se com vistas à moradia própria.

Ocorre que em meados do ano de..., após a integral quitação do bem financiado, a postulante adquirira novo imóvel, com melhor localização e maior disponibilidade de itens de conforto, razão pela qual mudou-se para o apartamento então adquirido, sendo este seu endereço atual e constante do preâmbulo desta peça.

Em virtude disto, o imóvel integrante do Edifício... Foi alugado à primeira ré, conforme cópia do contrato de locação anexo (ANEXO III). O referido pacto é datado de... E possuía vigência inicial de doze meses, com aluguel ajustado no valor de R$ 1.650,00 (hum mil seiscentos e cinquenta reais). Após o primeiro ano de exercício contratual houve prorrogação de seu termo final, até..., com aluguel reajustado para o valor de R$ 1.950,00 (hum mil novecentos e cinquenta reais).

A locatária, primeira ré, cumpriu integralmente as obrigações que lhe cabiam até setembro de (...). Após esta data, várias foram as infrações praticadas pela primeira requerida, não tendo adimplido diversos de seus deveres contratuais. Vejamos.

Os valores relativos às despesas ordinárias de condomínio deixaram de ser quitados em setembro de.... Em 07 de julho de..., a autora foi notificada acerca da existência de débitos relativos às taxas ordinárias de condomínio do imóvel objeto da presente demanda. Até a data da notificação o débito alcançava o montante de R$ 3.856,53 (três mil oitocentos e cinquenta e seis reais e cinquenta e três centavos) (ANEXO IV).

Os valores devidos pelo aluguel do imóvel deixaram de ser pagos em outubro de (...). Diversas foram as tentativas de cobrança e negociação dos valores devidos, entretanto, sem êxito. Em 10 de novembro de..., a primeira ré entregou três cheques à autora com vistas ao pagamento do débito já constituído até aquela data, convencionando-se que os títulos somente poderiam ser descontados a partir de janeiro do ano seguinte. Os cheques foram emitidos por um "amigo" da postulada, segundo seus dizeres, e continham diferentes valores e diferentes datas para depósito, sendo:

1º chegue com valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais), para depósito em 10.01.(...);

2º cheque com valor de R$ 1.365,00 (mil trezentos e sessenta e cinco reais), para depósito em 10.02.(...);

3º cheque com valor de R$ 1.205,00 (mil duzentos e cinco reais), para depósito em 10.03.(...).

Contudo, nenhum dos cheques possuía provisão de fundos, tendo sido devolvidos pelo Banco... S/A (ANEXO V). Não houve qualquer outro pagamento relativo aos aluguéis vencidos, desde então. Dessa forma, inocorreu novação da dívida ou alteração do débito constatado, permanecendo a obrigação pura e simples de pagamentos dos valores mensalmente devidos a título de aluguéis.

Os valores relativos ao recolhimento do IPTU da competência de... Não foram quitados.

Nota-se, portanto, que há... Meses verifica-se sistemático descumprimento contratual pela primeira ré, não arcando esta com as obrigações que lhe são devidas, conforme entabulado no acordo de vontades anexo. Tais fatos, por si só, convertem-se em cláusula resolutiva expressa, conforme item sexto do contrato.

Como anteriormente descrito, a autora pugnou exaustivamente por solução pacífica para o imbróglio, sem que fosse necessária propositura de demanda judicial. Contudo, a primeira ré nega-se ao adimplemento das obrigações que lhe cabem por força do vínculo contratual, bem como se recusa a entregar a posse do imóvel a sua proprietária.

Por ocasião do extenso lapso em que não houve pagamento dos encargos que incumbem à locatária, a autora, através de seus corretores, notificou extrajudicialmente e ré e seus fiadores sobre o desinteresse quanto à manutenção do contrato de locação descrito, requerendo a entrega do imóvel e o pagamento de todos os valores devidos (ANEXO VI).

Porém, nunca houve resposta de qualquer natureza às notificações, assim como não houve composição amigável através dos insistentes contatos telefônicos realizados com a primeira requerida.

Desta forma, não resta à autora medida outra que não a propositura da presente ação, afim de que possam reaver a posse do imóvel de sua propriedade, bem como receber os valores que lhe são devidos pelos aluguéis vencidos e demais encargos relativos ao imóvel.

Conforme se verá demonstrado em sequência, cristalino é o direito da requerente.

2. DO DIREITO

2.1 Da rescisão do contrato

A Lei nº 8.245, de 18.10.1991, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela atinentes, prevê, entre outras normas, o seguinte:

Art. 5º. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

[...]

III– em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

[...]

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

[...]

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”

Não obstante, vejamos o que determina o contrato celebrado entre as partes:

“CLÁUSULA SEGUNDA – DO ALUGUEL E DO REAJUSTAMENTO: O aluguel mensal, livremente convencionado, é de R$ 1.650,00 (hum mil seiscentos e cinquenta reais) e será pago pelo LOCATÁRIO, em moeda corrente do país, até o dia 05 (cinco) de cada mês, improrrogavelmente nos escritórios da AUGUSTA ALMEIDA IMÓVEIS LTDA. O atraso no pagamento dos aluguéis e demais encargos nas datas previstas implicará em mora de 10% sobre o valor total do débito. Após 10 (dez) dias de atraso, será cobrado, além de multa, mais 1% de juros de mora ao dia. O reajuste será anual e o índice será combinado o valor entre as partes contratantes.

CLÁUSULA TERCEIRA – ENCARGOS E TRIBUTOS: Além do aluguel mensal, pagará o locatário os encargos de limpeza, força e luz, telefone, seguro, água e saneamento, bem como as despesas ordinárias de CONDOMÍNIO, ficando, ainda, este responsável pelo pagamento do IPTU e taxas municipais relativas ao prédio locado. Se tais valores foram diretamente pagos pelo locador, deverão estes serem reembolsados no mês seguinte ao do pagamento, respondendo o locatário, no caso de atraso ou inadimplência, pelas multas que forem aplicadas.

[...]

CLÁUSULA SEXTA – RESCISÃO: O descumprimento de qualquer das cláusulas neste contrato, importará, para os contratantes, no direito de, imediatamente, ser pleiteada a rescisão da locação celebrada, além de exigir a reparação a que fizer jus, a parte inocente, na ocorrência de tal fato. A rescisão fica condicionada à prévia vistoria do imóvel, feita pelo representante autorizado do locador quando será constatado o seu estado geral, bem como verificado o cumprimento de todo o disposto nesta cláusula.”

Como cediço, é inescusável a obrigatoriedade da primeira ré em arcar com o pagamento ajustado a título de aluguel, bem como pelas despesas ordinárias de condomínio e demais encargos que recaem sobre o imóvel. Conforme se extrai dos documentos colacionados a esta peça de ingresso e como, oportunamente, ver-se-á comprovado mediante depoimentos de testemunhas, há diversos meses a primeira ré não quita as obrigações pecuniárias pelas quais se obrigou por força do vínculo contratual.

A primeira postulada pratica flagrante ato ilícito ao continuar exercendo o domínio de determinado bem quando, por inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva. Sem prejuízo do recebimento dos débitos já verificados, a autora tem o inequívoco direito de ser imitida na posse direta do imóvel que lhe pertence.

Convém destacar que, em decorrência da cláusula resolutiva expressa no contrato e em observância ao conteúdo normativo da Lei nº 8.245/91, a completa falta de pagamento por parte da primeira requerida enseja a imediata rescisão do vínculo pactual, como descrito alhures, extinguindo-se seu direito à posse do imóvel.

Tem-se por evidente que a falta de pagamento dos aluguéis que der causa à rescisão do contrato importará em aplicação da cláusula penal prevista, conforme item sétimo, abaixo transcrito:

“CLÁUSULA SÉTIMA – DA MULTA POR RESCISÃO: Sujeitar-se-á o (a) LOCATÁRIO (A) ou LOCADOR (A), além da rescisão contratual de pleno direito, ao pagamento de multa de 03 (três) vezes o valor do aluguel vigente e devido à época da infração.”

O Código Civil Brasileiro, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir obrigação ou se constitua em mora.”

Outrossim, a autora detém o direito de recebimento dos valores atrasados dos aluguéis, uma vez que é inequívoca a obrigação contratual pela qual respondem os réus, encontrando-se a primeira ré legalmente constituída em mora, nos termos definidos pelo Códex, senão vejamos:

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.”

Atente-se, ainda, para o fato de que a cobrança dos aluguéis atrasados é plenamente cumulável com o pedido de rescisão contratual inerente à ação de despejo, conforme previsto na Lei nº 8.245/91, a saber:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; (...)”

Assim, resta devidamente fundamento na legislação pátria o direito da autora à imediata rescisão do contrato, com a consequente extinção da posse da primeira ré, ao recebimento dos valores devidos a título de aluguel e demais encargos relativos ao imóvel descrito e à aplicação em desfavor dos postulados da cláusula penal descrita no contrato locatício.

2.2 Da responsabilidade dos fiadores

No que tange à responsabilidade dos fiadores, o CC/02 disciplina a matéria da seguinte forma:

Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

Art. 822. Não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador.”

O contrato de locação objeto da presente demanda prevê a responsabilidade solidária dos fiadores ali constantes. Nota-se:

“CLÁUSULA NONA – DA FIANÇA: Como FIADOR (ES) E PRINCIPAL (AIS) PAGADOR (ES) E DEVEDOR (ES) solidariamente responsável (eis) pelo cumprimento de todas as cláusulas e obrigações deste Contrato, assinam juntamente com o (a) LOCATÁRIO (A), a Sra. (...), que continuará obrigada até a efetiva rescisão da locação, com a desocupação do imóvel pelo locatário.”

Existindo cláusula contratual em que o fiador se obriga como principal pagador ou devedor solidário, não se aplicará ao caso o benefício de ordem, como descrito no Digesto Material Civil:

Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.

Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:

[...]

II – se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;”

É cediço, portanto, que a segunda ré encontram-se solidariamente adstrita ao cumprimento da obrigação assumida pela primeira postulada, incluindo-se, aí, o débito principal e os acessórios decorrentes do descumprimento contratual perpetrado.

2.3 Da antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional

Nas ações de despejo é cabível a concessão de medida liminar de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional desde que cumpridos os requisitos prescritos no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991.

No caso específico dos autos, a autora não dispõe de garantias contratuais que assegurem o cumprimento das obrigações assumidas pela 1ª demandada, eis que ambos seus fiadores foram notificados acerca dos débitos existentes e não apresentaram qualquer resposta ou manifestação. Tal fato, por si só, elucida que a fiança contratual, no presente caso, não assegura o adimplemento das obrigações que correspondem à locatária por força do vínculo pactual.

À luz dos fatos, chega-se à conclusão que a garantia contratual, in casu, não se converte em garantia de fato capaz de assegurar às locadoras o recebimento dos valores que lhe cabem em contrapartida à cessão da posse do imóvel à primeira ré, decorrente da locação em epígrafe.

Tem-se amplamente comprovado, através da documentação anexa, que há vinte e três meses a 1ª ré não arca com os pagamentos dos aluguéis e/ou acessórios da locação. Por tais circunstâncias, restam configurados os requisitos previstos no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, o que enseja, indubitavelmente, a concessão da medida liminar para imediata desocupação do imóvel.

Pacífica é a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais em casos análogos, conforme se nota pelos arrestos colacionados em sequência:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR FALTA DE PAGAMENTO - COMPROVAÇÃO DA INADIMPLENCIA - POSSIBILIDADE DE LIMINAR.

I- E inequívoco que o art. 59 da Lei 8.245/91 possibilita a concessão de desocupação liminar do imóvel objeto do contrato de locação, preenchidos os respectivos requisitos. II- Presentes os pressupostos exigidos pelo art. 59 da Lei 8.245/91, com as modificações dadas pela Lei 12.112/09, há de ser deferida a liminar para autorizar a desocupação do imóvel locado. (AI 1.0024.11.270.749-2/001; TJMG; Des.(a) Antônio Bispo; 09.08.2013)”

*

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR. DEFEITO NA REPRESENTAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. AUSÊNCIA. INCISO IX DA LEI 8.245/91. LIMINAR. PREENCHIMENTO REQUISITOS. DEFERIMENTO.

- Sanado o vício na representação, bem assim comprovada a qualidade de parte legítima na demanda locatícia, se impõe a rejeição das alegações preliminares correspondentes. - Nos termos do artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, a concessão de liminar para desocupação do imóvel objeto de contrato de locação está subordinada ao preenchimento de dois requisitos básicos, quais sejam, a prestação de caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel e que a ação de despejo tenha como fundamento exclusivo um dos motivos elencados em numerus clausus nos incisos I a IXdo § 1º do citado dispositivo.(AI 1.0024.12.322.084-0/001; TJMG; Des.(a) Cláudia Maia; 09.08.2013)”

*

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - LEGITIMIDADE ATIVA - LOCADOR - LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DEFERIMENTO - PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS À CONCESSÃO. - Em se tratando de contrato de locação, de natureza pessoal, tem legitimidade para propor ação de despejo e/ou cobrança de aluguéis o locador, independentemente de ser ou não o proprietário do imóvel. - Para a concessão da liminar nos casos de ação de despejo, é necessário preencher um dos requisitos insculpidos no art. 59 da Lei n.º 8.245/91. - Presentes os requisitos legais, a liminar deve ser concedida ao locador. - Recurso não provido. (AI 1.0079.12.064.866-6/001; TJMG; Des.(a) Alvimar de Ávila; 19.07.2013)”

*

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO- AÇÃO DE DESPEJO - LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO - ARTIGO 59, § 1º, VIII, DA LEI 8245/91 - REQUISITOS - PRESENÇA - RECURSO PROVIDO.

- Presentes os requisitos necessários para a concessão do despejo liminar inaudita altera pars, impõe-se o seu deferimento, nos termos do art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91, com redação dada pela Lei 12.112/09. (AI 1.0701.12.042.410-9/001; TJMG; Des.(a) Marcos Lincoln; 01.07.2013)”

No que tange à prestação de caução, o posicionamento dos tribunais pátrios converge no sentido de que havendo o deferimento da gratuidade judiciária, estará dispensado tal requisito nas diversas ações e procedimentos em que este se faz necessário, tendo em vista a presumível situação de necessidade do eventual postulante. Vejamos:

“AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C. C. REPARAÇÃO DE DANO POR ATO ILÍCITO - PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEFERIMENTO. DISPENSA DA PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO - AUTORA BENEFICIÁRIA DA JUSTIÇA GRATUITA - RISCO DE LESÃO GRAVE E DE DIFÍCIL REPARAÇÃO AOS RÉUS -VEÍCULO OBJETO DA LIMINAR QUE DEVE PERMANECER NA POSSE DA AUTORA NOMEADA FIEL DEPOSITÁRIA ATÉ O JULGAMENTO FINAL DA DEMANDA - AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO 1.

Apesar da existência de risco de lesão grave e de difícil reparação aos réus, diante do deferimento do pedido liminar antes da formação do contraditório, fica dispensada a prestação de caução, por ser a agravante beneficiária da justiça gratuita. 2. Contudo, nada impede que a autora, que liminarmente, retomou a posse do veículo, seja nomeada fiel depositária do bem, até o julgamento final da demanda, a fim de garantir a efetividade de futura sentença. (AI 3600896720108260000 SP; TJSP; Des (a). Norival Oliva; 11.12.2010)”

*

“PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - ENERGIA ELÉTRICA - AÇÃO DECLAMATÓRIA - TUTELA ANTECIPADA DEFERIMENTO - LIMINAR MANTIDA COMO PROVIDÊNCIA CAUTELAR - AGRA VO IMPROVIDO.

Descabe a tutela jurisdicional antecipada, prevista no art. 273 do C. P. Civil, quando incorrer situação fática e jurídica que, de plano, convença o julgador da quase certeza de que a decisão final terminará pela procedência da pretensão inicial. 2. Mostra-se viável a concessão de liminar como providência cautelar, autorizada pelo § 7", do art. 273 do C. P. C. quando presentes os pressupostos legais para sua concessão, ou seja, o"Fumus boni júris"e o"periculum in mora". 3. Sendo a energia elétrica essencial à vida do consumidor, a interrupção do fornecimento, autorizada legalmente, só se justifica na hipótese de manifesta inadimplência. 4. Apesar da existência de fortes indícios de irregularidades provocadas no medidor de consumo, fica dispensada a prestação de caução, por ser o agravado beneficiário da justiça gratuita.(AG 1174712004 SP; TJSP; Des (a). Norival Oliva; 25.02.2009)”

*

“PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - DECISÃO EM CUMPRIMENTO DE ACÓRDÃO - TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA - VERBA DE NATUREZA ALIMENTAR - EXIGÊNCIA DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO - PRECLUSÃO - NÃO CABIMENTO.

- Não teria razão de ser uma decisão que concedesse uma tutela antecipada deferindo benefício de natureza alimentar, para uma parte beneficiária da justiça gratuita, o que em tese comprovaria sua hipossuficiência, requerendo da mesma caução para levantamento de tais valores. Em se tratando de verba de natureza alimentar, é dispensável a prestação de caução.

- Precedente (STJ. REsp. 658528. QUINTA TURMA. Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca. DJ de 14.11.2005; TRF da 5º Região. AGTR. 58040. PRIMEIRA TURMA. Rel. Des. Fed. Francisco Wildo. DJ de 05.05.2005).

- Agravo de instrumento improvido. (AGTR 94976 PE 0013555-93.2009.4.05.0000; TRF-5; Des.(a). Sérgio Murilo Wanderley Queiroga; 26.11.2009)”

*

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TUTELA ANTECIPADA. DESCUMPRIMENTO DE DECISÃO JUDICIAL. MULTA DIÁRIA. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. AUSÊNCIA DE IMPRESCINDIBILIDADE DA CAUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

1) A liminar, através da qual o juiz concede a tutela antecipada, é desde logo passível de efetivação prática. De forma que o § 3º do art. 273 do Código de Processo Civil, determina que sejam aplicadas, no que couber, as regras pertinentes à execução provisória prevista no art. 588 do mesmo diploma processual. Ademais, por ser provisória, incabível é a exigência de sentença com trânsito em julgado;

2) A caução de que trata o inciso II do art. 588 do Código de Processo Civil, segundo a nova redação atribuída pela Lei 10.444/02, somente será imprescindível se alienação dos bens resultar em grave dano ao executado. Daí que, inexistindo o grave dano a caução será dispensada. Máxime se a exeqüente (apelante) encontra-se sob o manto da justiça gratuita, pois seria um contra-senso exigir que ela garanta o juízo, sabendo-se que ela não possui patrimônio ou fortuna para fazê-lo;

3) Apelação Cível que se deu provimento para reformar a sentença combatida, rejeitando, por conseguinte, os embargos executórios, determinando, com isso, o prosseguimento da execução.(AC 146503 AP; TJAP; Desembargador LUIZ CARLOS; 13.02.2004)”

Este é, também, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL. RITO DO ART. 543-C DO CPC. VAZAMENTO DE OLEODUTO DA PETROBRAS QUE IMPOSSIBILITOU A PESCA NA BAÍA DE ANTONINA/PR. INDENIZAÇAO. EXECUÇAO PROVISÓRIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 475-O, 2º, I, DO CPC

. LEVANTAMENTO DE VALORES INDEPENDENTEMENTE DE CAUÇAO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES.

1 - Nas execuções provisórias nas ações de indenização pelo vazamento do oleoduto Olapa, que impossibilitou a pesca na Baía de Antonina e adjacências, mas também aplicáveis a outros casos de acidentes ambientais semelhantes, é permitido ao juiz da execução, diante da natureza alimentar do crédito e do estado de necessidade dos exequentes, a dispensa da contracautela para o levantamento do crédito, limitado, contudo, a 60 (sessenta) vezes o salário mínimo (art. 475-O, 2º, I, CPC).

2 - Na linha dos precedentes desta Corte Superior de Justiça, é possível deferir o levantamento de valor em execução provisória, sem caucionar, quando o tribunal local, soberano na análise fática da causa, verifica, como na hipótese, que, além de preenchidos os pressupostos legais e mesmo com perigo de irreversibilidade da situação, os danos ao exequente são de maior monta do que ao patrimônio da executada. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.145.358 - PR (2009/0116325-6); Rel.: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva; 25.04.2012)”

Ademais, cumpre destacar que a autora é pessoa solteira e idosa, cujo peso dos anos lhe impede de exercer atividades laborativas ou econômicas. A requerente não possui descendentes, ascendentes vivos ou quaisquer outras pessoas que possam lhe auxiliar o sustento, dependendo ela, exclusivamente, dos valores recebidos mediante sua aposentadoria e do importe obtido através da locação do imóvel descrito.

Os valores auferidos com o aluguel do imóvel que lhes pertence é fonte de renda complementar, que torna-se cada vez mais necessária com o passar do tempo. Ano após ano, a autora necessita de cuidados extras cada vez maiores e mais onerosos no trato de sua saúde pessoal, condição inerente à sua idade fisiológica.

Como é de conhecimento geral, em decorrência do amplo número de demandas existentes e do diminuto contingente pessoal disponível, o curso de processos judiciais no Brasil é extenso, não sendo possível supor que a decisão resolutiva de mérito dar-se-á de forma breve.

Torna-se óbvio, após breve análise das razões fáticas alhures expostas, que a conduta assumida pelos requeridos denota claramente o desinteresse na quitação do débito e prosseguimento regular do contrato, segundo as égides estabelecidas pela boa-fé negocial.

A não concessão de medida liminar para desocupação imediata do imóvel pela primeira ré poderá ensejar graves danos à saúde e bem estar da requerente. O imóvel de sua propriedade corre o risco de permanecer sob a posse direta de possuidora, agora, ilegítima, uma vez que houve configuração de cláusula resolutiva expressa em contrato.

Permanecendo a atual conjuntura, não será possível à postulante a locação do imóvel a pessoa diversa durante longo interregno, fato que obstará a aferição de renda complementar. E, como destacado, o importe monetário obtido através da locação do imóvel descrito ao longo dos autos compõe parcela substancial e extremamente importante da renda familiar da requerente.

Assim, por tudo quanto fora demonstrado ao longo desta peça inaugural, é inafastável o direito da autora, sendo imperiosa a decretação de resolução do contrato, com o pagamento de todas as obrigações e encargos não adimplidos, e premente a necessidade de decretação de ordem para imediata desocupação do imóvel, sob pena de graves riscos ao bem estar e ao patrimônio da requerente.

3. DOS REQUERIMENTOS

Ante o exposto, a autora requer:

a) A citação dos réus nos endereços mencionados no preâmbulo, para que lhes seja oportunizada apresentação de resposta dentro do prazo legal;

b) A concessão de medida liminar de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, com a decretação de ordem para imediata desocupação do imóvel dentro do prazo de quinze dias, nos exatos termos do art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91;

c) Sejam ao final julgados inteiramente procedentes os pedidos formulados, com a ratificação da medida de antecipação de tutela, bem como sejam os réus condenados ao pagamento das verbas seguintes:

c.1) Quitação dos valores devidos a título de aluguel e demais encargos decorrentes do uso do imóvel objeto da presente demanda, acrescidos das multas contratualmente previstas, juros legais e atualização monetária.

Conforme memória de cálculo e demonstrativos anexos (ANEXO VII), o débito total atualizado equivale ao importe de R$ 14.888,79 (quatorze mil oitocentos e oitenta e oito reais e setenta e nove centavos), sendo R$ 10.573,07 (dez mil quinhentos e setenta e três reais e sete centavos) a título de aluguéis e multas; R$ 3.856,53 (três mil oitocentos e cinquenta e seis reais e cinquenta e três centavos) a título de despesas ordinárias de condomínio; R$ 459,19 (quatrocentos e cinquenta e nove reais e dezenove centavos) a título de IPTU/...;

c.2) O pagamento da cláusula penal prevista no item sétimo do contrato, equivalente a três aluguéis vigentes à época da propositura da ação.

Conforme memória de cálculo anexa (ANEXO VIII), o débito atualizado equivale ao importe de R$...;

d) A concessão à autora dos benefícios da justiça gratuita, por ser pobre no sentido legal, não possuindo meios para arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do sustento próprio. Com vistas à comprovação da alegada condição, as autora junta declaração de pobreza e comprovante de rendimentos (ANEXO II).

Requer, ainda, provar os fatos alegados por todos os meios admitidos em direito, precipuamente documental e testemunhal.

Dá-se à causa o valor de R$..., nos termos do art. 58, III, da Lei nº 8.245/91.

Termos em que, requer deferimento.

Belo Horizonte, 12 de agosto de 2013. LUIS FILIPE CALIXTO - OAB/MG137.056

Luis Filipe Calixto de Oliveira

Publicado por Luis Filipe Calixto de Oliveira

Advogado, especialista em direito cível e empresarial

 

Leia mais: alugueldespejoImóvelLocação

COMENTÁRIOS

 Nome:
 E-mail:
 Texto:
Comentários (0)
  • Nenhum comentário publicado.